타임스퀘어 2000(?,계획)~2009(완공)

연구자의 글 1

타임스퀘어는 1919년 설립된 경성방직 공장을 대형 복합시설로 리모델링한 프로젝트다. 서울의 확장, 상업 및 문화 중심으로의 산업 재편 등을 압축적으로 보여주는 대형 사업으로, 지구단위계획에 따른 건축 계획 등 2000년대를 대표하는 재개발 프로젝트로 평가할 수 있다. 공공 공간이 부족하고 소필지 위주의 상업 지역과 준공업 지역에 위치한 타임스퀘어는 상업적인 동시에 공적 공간으로서의 역할을 수행하는 도심 내 대형 공간의 한 전형이다. 

연구자의 글 2


경성방직 공장이 있던 영등포동1가 441-10 일대는 준공업지역으로서 2002년 지구단위계획을 통해 복합상업시설 신축사업이 진행되었고, 일부는 상업지역으로 변경하여 호텔이 건설되었다.  1900년 개설된 영등포역으로 가는 철도를 따라 자리잡은 이곳은 기찻길을 따라 다양한 종류의 공장이 자리잡았다. 1936년 경성도시계획에 의해 공업지역으로 편입되고 토지구획사업이 실시되면서 공장 주변으로 상업지역과 주거지역이 자리잡았고, 서울이 1960년대에 급속히 확장하면서 영등포는 강남과 함께 서울의 부도심 역할을 맡게 되었다. 경인공업지역의 문지방이었던 영등포는 1980년대를 지나며 지하철 2호선과 올림픽대로 개통과 함께 물류 허브가 되지만, 기존 공장은 하나둘 지방으로 이전했고 공장이전적지들은 마스터플랜 없이 상업시설이나 아파트 단지로 재건축되었다.
1990년대 말 발표된 서울의 부도심권 개발계획은 역과 노후한 역주변을 복합화하여 지역 거점을 만드는 것이다. 영등포를 포함한 청량리, 왕십리 등이 그 후보지였다. 영등포역 주변 경성방직 부지의 경우 영등포 민자역사에 자리잡은 롯데백화점과 함께 기존의 신세계백화점, 경방필백화점과 함께 시너지 효과를 낼 수 있도록 복합상업용도 개발이 추진되었다. 이때 주변의 대선제분 공장은 공원으로, 방림방적도 업무, 주거, 상업의 복합용도로 계획되었다.


2000년대 들어 도심복합재개발의 모델 중 하나는 아사히TV 본사 이전적지를 17년에 걸쳐 상업, 업무, 주거, 문화의 복합시설로 재개발한 도쿄의 롯본기힐스다. 지구단위계획은 단일 지구 재개발 사업과 달리 언제 어떻게 변할지 모르는 주변 상황을 함께 고려해야 한다. 용적률, 건폐율, 높이 등에 따른 규모와 용도, 경관을 관리하는 건축물과 외부공간의 배치, 건축선과 주변 연계성을 고려한 도로 및 공공공간 등을 동시에 통제해야 한다. 이를 유도하는 장치로 건축 규모에 대한 인센티브가 주로 활용된다. 글과 다이어그램으로 표현된 기본구상을 구체화시킨 도면을 통해 실제 공간으로 만들어내는 일이 건축설계의 몫이다.

타임스퀘어가 지어진지 10년이 넘었다. 비슷한 시기에 지어진 다른 복합상업시설에 비해 공간에 대한 이용자 만족도, 상업시설의 운영 측면 등에서 모두 좋은 평가를 받았다. 섬세한 동선과 공공공간의 배치 계획은 물론이고 공간 자체의 완성도를 높이기 위한 고민의 결과일 것이다. 이 일대는 ‘영등포·경인로 일대 도시재생활성화계획’을 통해 또 다른 변화를 맞을 예정이다. 앞으로 새로 그려질 그림들과 타임스퀘어의 지난 계획과 현황이 겹쳐볼 수 있는 시간이다.

정다은(서울도시건축센터 주무관)

최초의 설명

1919년 경성방직으로 시작한 ㈜경방은 국내 주식상장 기업1호이자 방직업으로 전성기를 누려온 기업이다. 시대의 흐름에 따라 경방은 유통산업을 진행하였고 주력인 섬유산업에 이어 ‘제2의 창업’이라 불릴만한 아이디어를 추진하게 된다. 2000년부터 마스터플랜을 세워 복합쇼핑사업에 대한 검토를 시작했고 경방의 가장 큰 자산인 영등포 공장부지의 가치를 극대화 하는 차원에서 경방필 백화점 리모델링을 기본으로 부지전체에 쇼핑몰을 짓는 사업을 진행하였다. 정림건축은 초기 단계에서부터 경방의 믿음직한 파트너로 국내외 시장조사와 사례답사, 마스터플랜과 디자인 등 타임스퀘어의 완성단계에까지 함께 건축설계를 진행해왔다. 타임스퀘어는 백화점, 몰, 영화관, 호텔, 대형서점, 마트, 임대오피스 등으로 구성된 대형복합쇼핑몰이다. 개점 이후 한달 동안 하루 평균 21만명이 찾는 등 오픈과 동시에 서울 서남권의 랜드마크로 떠올랐다. 언론과 개인 블로그 등의 평은 기존 국내 쇼핑몰에서 볼 수 없었던 넓은 매장구성과 휴식공간을 통해 여유 있는 쇼핑몰의 분위기를 만들어 내고 있는 점을 단연 최고의 장점으로 꼽는다. 2000년대가 되면서 국내에 대형복합 상업시설이 들어서기 시작했지만 고객과 도시에 대한 배려보다는 상업적 논리로 접근해 실패한 사례들이 많다.
정림건축이 설계 하는 대형복합상업시설은 달라야 했다. 물건 하나 더 팔기 위한 상점보다는 도시를 이해하고 주변과 함께 호흡하고 사람들의 감성을 자극할 수 있는 랜드마크적 공간이 되기를 바랬다. 그렇게 배려했을 때 이 장소는 더 풍부한 가치를 지닌 곳이 되고 그것은 자연스럽게 매출과 연결될 것이라는 믿음이 있었기 때문이다. 하나의 건축주인 경방이 분양방식이 아닌 전 매장 임대방식을 통해 전체 시설을 구성하였고 이런 매장 운영방식의 특징을 공간으로 적절하게 풀어낸 정림건축의 열정이 있었기에 가능한 일이었다. 타임스퀘어는 서남권에서 뿐만 아니라 서울 전체의 나아가 세계무대의 모범적인 대형복합시설의 사례로 회고되길 기대한다.

출처: 《Junglim Works》(정림건축 연감집) 8쪽, 2010년

영등포지역 부도심권 지구단위계획 결정(2002)

최대개발규모 결정도

∟ [이면도로변] 1000m2 이하 [경인로변(영등포역~영등포로타리)] 1,500m2 이하 [그외 간선도로변] 2,000m2 이하 [특별계획구역은 제외].

∟ 최대개발규모가 없는 지역은 가구 단위를 최대개발규모로 하며, 최대개발규모를 가구 단위로 설정하고 있는 지역에서 일정규모(대지면적 2,000m2) 이상으로 개발하고자 하는 경우는 지구단위계획에서 정한 별도의 계획 지침을 적용.

가구 결정도

∟ 계획방향 및 운영기준
최대개발규모를 가구단위로 설정하고 있는 지역에서 일정규모(대지면적 2,000m2) 이상으로 개발하고자 하는 경우는 건축허가 신청 전에 건축물 배치, 형태와 공지계획 등에 관한 건축계획을 수립하여 당해 건축물이 자치구 허가사항은 구 도시계획위원회 심의, 서울시 허가사항은 시 건축위원회 의견청취 및 시 도시계획위원회 심의를 거쳐야 한다.
∟ 계획방향 및 운영기준
대지면적을 5,000m2 이상으로 개발할 경우는 개발시점에서 특별계획구역 지정과 함께 세부개발계획을 수립하여야 한다.

∟ 개발규모별 계획지침
대지내 전면공지를 시 건축조례 제22조 규정에 적합하게 설치하는 경우는 건축법상 공개공지 확보면적으로 산정이 가능하나(필로티 구조는 제외), 건축조례 제20조에 의한 대지 안의 조경 확보면적으로의 산입은 불가함(대지 내 전면공지는 용적률 인센티브 미부여, 공개공지로 설치하는 경우 포함).
∟ 특별계획구역 계획지침
대지면적이 5,000m2를 초과하여 특별계획구역으로 지정하여야 하는 경우는 도로, 공원, 공공공지 등을 전체 대지면적의 10% 이상 기부채납하고, 기부채납 면적을 제외한 개발대지면적을 기준으로 상기 개발규모에 해당하는 계획 내용을 모두 준수하여야 함.

[위] 건축물 불허용도 계획도 [아래] 건축물의 건폐율 계획

∟ 경인로변, 양평로변, 30m도로변의 불허용도
(건축법시행령 별표1에 따라) 도매시장 중 청과물관련시설, 숙박시설(관광호텔 제외), 위락시설(관광진흥법에 의한 유원시설업 제외), 위험물저장 및 처리시설(주유소 제외), 자동차 관련시설(주차장 제외), 동물 및 식물관련시설, 주거복합건축물.

∟ 경성방직 특별계획구역
준공업지역인 상태에서 개발계획을 수립할 경우 특별계획구역의 계획지침상 계획기준을 적용. *0(4)
∟ 건폐율
서울특별시 도시계획조례 제55조 규정 적용: 60% 이하.

건축물 용적률 계획도

∟ 계획내용 중
개별 필지 개발시 공공기여 요소의 실현을 촉진시키기 위한 유도수단으로 공공기여도의 정도에 따라 기준용적률에서 허용용적률 내에서 용적률 인센티브 차등 적용.

∟ 적용기준
[특별계획구역4] 300~400% [특별계획구역1] 400~660% [경성방직 특별계획구역(1,4)] 준공업지역인 상태에서 개발계획을 수립할 경우 특별계획구역의 계획지침상 계획기준을 적용. *0(4)

건축물 최고높이 계획도(특별계획구역: 80m 이하)

특별계획구역 결정도

∟ 경성방직
[I-1구역] 51,020m2, 소유자: 경성방직, [I-2구역] 3,590m2, 소유자: 인쇄공장
∟ 백화점
[IV-1구역] 10,450m2, 소유자: 경방필, [IV-2구역] 4,450m2, 소유자: 신세계
∟ 참고
대선제분 [II구역] 19,570m2
∟ 특별계획구역 지정목적
대규모 공장부지 이전시 기능 전환이 예상되는 지역에 대한 계획적 개발을 유도하고 개발에 따른 계획지침을 제시

∟ 용도지역계획 중
용도지역 변경계획에 따른 일반상업지역에서의 계획과 준공업지역 상태에서의 개발지침을 각각 제시하여 여건에 따라 개발이 가능하도록 계획지침을 마련(세부개발계획 수립시 개발주체가 가장 적합한 용도지역에 따른 계획지침을 선택하여 계획수립)
∟ 준공업지역 존치시 계획기준 vs 일반상업지역 변경시 계획기준
∟ 권장용도
전체 지상부 연명적의 20% 이상 vs 30% 이상 권장용도 준수시 인센티브 부여
∟ 일반상업지역 변경시 권장용도 중
관광호텔 추가



건축물 권장용도 계획도

건축법시행령 별표1에 따라
A 판매 및 영업시설(청과물관련시설 제외), 업무시설(오피스텔 제외), 공연장, 집회장, 전시장.
A’ 판매 및 영업시설(청과물관련시설 제외), 업무시설(오피스텔 제외), 관광호텔, 공연장, 집회장, 전시장.

권장용도에 따른 용적률 인센티브는 연면적의 20% 이상 권장용도를 준수하였을 경우 주어지며, 특별계획구역은 별도로 정한 비율을 적용.
경성방직 특별계획구역은 준공업지역인 상태에서 개발계획을 수립할 경우 특별계획구역의 계획지침상 계획기준을 적용.

건축물 배치계획도

∟ 계획방향
가로미관 증진 및 쾌적한 보행공간 조성. 간선가로변으로 연속적인 가로경관 및 개방감 확보. 이면도로에서 보행자의 안전성, 쾌적성, 편의성 증진을 위해 유효공지 확보.

지구단위계획의 위치도 

∟ 배경 및 목적
영등포부도심 정비기본계획의 구체화 및 실천계획 수립. 장래 시가지 정비의 방향과 환경수준의 목표 설정
∟ 위치
서울시 영등포구 문래동, 영등포동, 도림동, 당산동 일대
∟ 면적
1,060,455m2(약 320,790평)
∟ 기준년도
1998년(목표연도: 2011년)

지구단위계획의 용도지역지구 현황도

지구단위계획의 토지이용 현황도

지구단위계획의 가로망 현황도

지구단위계획의 현황종합분석도

∟ 양평로를 중심으로 상업기능이 발달하였으며 영등포로를 따라 새로운 상업기능 발전축 전개.
∟ 경인로변 문래동1, 2가 일대 금속가공공장들이 밀집하여 산업협동체 형성.
∟ 기능 전환 예정지의 다수 입지
영일시장의 서남권 도매시장 이전, 인쇄업 공장 밀집지 이전 추진.
∟ 상업 공업 기능이 비교적 강한 데 비해 업무기능은 매우 미약한 수준임.

지구단위계획의 영등포 부도심 공간체계도

∟ [여의도] 입법, 업무, 금융의 중심지, [영등포] 광역적 상업, 업무의 중심지, [구로] 물류, 유통의 중심지.
∟ 계획의 목표
서울의 부도심 및 서남권의 광역중심지로 육성. 다양한 도시 기능이 조화를 이루는 활기찬 자족도시.
∟ 계획의 과제
부도심 및 대도시권 중심핵으로서의 역할 제고. 기성시가지의 정비와 신개발 수요의 계획적 개발(*대형공장 이전적지 개발, 주택시가지 정비). 제조업 역할 및 기능 재편과 물적 환경 정비(*공장이전적지의 토지이용 전략 강구). 매력있는 도시환경 정비.

토지이용계획 개념도, 토지이용 구상도

∟ 기본방향
A 역세권 및 발전축의 잠재력 극대화
영등포역, 신도림역, 문래역 역세권의 잠재력을 극대화하여 부도심 기능 수용. 경인간선도록축, 영등포로 간선도로축 등 간선도로변의 기능변화에 대응하는 정비 구상. 각 존별 성장 기능과 잠재력에 대응하는 토지이용 구상.
B 제조업 지원 기능과 부도심 기능의 조화
제조업 구조의 고도화에 따른 제저업 지원 기능의 도입. 부도심 기능 중 급증하고 있는 업무기능의 수용을 위한 정비 구상.
C 민간개발 수요에대한 효과적 대응과 정비전략 구축
방치할 경우 아파트단지화하는 기존의 공장지대에 부도심 기능을 체계적으로 수요할 수 있도록 대응. 단계별 개발과 정비가 가능하도록 구상안 수립.

토지이용 계획도

가로망 계획도

공원녹지 계획도

사업 조건 및 현황 분석

사업 개요

사업 추진 절차

주변 여건 및 개발 잠재력 분석

∟ 공장의 이전으로 인하여 대규모 상업용지의 확보가 가능하고, 부도심 정비계획에 의하여 도로와 광장, 공원 등 새로운 도시기반시설로 풍부한 유동인구 흡수, 새로운 상업활동 축 형성
∟ 본 사업부지 개발시 북축의 발달된 상업시설과 연계하여 소규모 ASEM과 압구정동 로데오거리가 결합한 형태로 예측 가능하며, 자연발생적인 상업몰과 비교하여 특별계획구역에 의한 체계적인 개발은 경쟁력 측면에서 비교 우위를 점할 수 있을 것으로 예상

∟ 복합문화시설이 부족한 영등포지역의 낙후된 환경을 개선하는 역할 기대
∟ 영등포구청역과 문래역을 연결하는 구간은 행정문화 활동 축으로서 특화된 기능의 강화유도. 주변부지는 준공업지역에서 일반상업지역으로 변경되는 구역과 준주거 지역으로 변경되는 구역, 준공업지역으로 존치되는 구역으로 구분되며, 대상부지의 인접대지는 대부분이 특별계획구역으로 지정되어 업무, 판매 및 영업, 문화 및 집회 시설 등으로 개발될 계획



대지 현황

∟ 양평로변: 기존 상권 발달, 유동인구 흡수 전략 수립
∟ 대선제분 개발 예정
고가도로에 의해 차단

∟ 보행자 우선도로 유곽밀집 개선 필요
∟ 북측 확장도로 활성화 기대
∟ 영등포 지하상가: 영등포시장 지하상가 연결 예상

영등포 지역 부도심권 지구단위계획 결정도서 검토 표

용적률 인센티브 검토 표

세부개발계획결정을 위한 도시계획 추진방안

계획 지침 변경안: 계획의 전제

∟ 용도지역지구 변경: 호텔 입지에 필요한 상업지역 확보.
∟ 기부채납 후 가용 대지면적 확보를 위한 최적안.
∟ 상업지역 주차 상한 면적 최소화.

∟ 두 개 사업구역에 단일 건물 계획 방안 모색.
∟ 차량 접근에 유리한 진출입 위치 조정 및 도로 계획.
∟ 기존 건축물(경방필 백화점) 개발 방향.

도시계획 변경
두 개 특별계획구역을 하나로(용도: 일반상업지역)

가구 및 획지 조정
기존 두 개 특별계획구역내 각 한 개 획지에서 한 개 특별계획구역 내 세 개 획지로 분할

도시기반시설에 관한 도시계획 결정
도로 및 광장 기부채납(11,277m2, 부지 면적의 18.3%)

건축물 및 대지 내 공지에 관한 계획: 주요 쟁점 사항 검토 사항 중 일부

∟ 적정 개발 밀도 유지를 위해 용도지역 변경 최소화
∟ 랜드마크 개발을 위해 최고높이 제한 부분 완화(80m → 100m)
∟ 주변지역과의 조화를 고려하여 기정 계획 지침의 범위 내에서 오픈스페이스 위치 및 규모 조정
∟ 도로 확보를 위해 서측 도로 차선 추가 및 경인로 교차부 도시계획도로 지정시 비용 부담 검토

∟ 지하 굴토 토량(약 90만m2 예상) 배출 계획
∟ 도로 교통 소음 기준 초과: 투명 방음벽 설치 및 개구부 조정 
∟ 대규모 복합단지 개발에 따른 주변 지역 일조 장애 우려
∟ 녹지율 최대화 및 환경칭화적 공간 구성: 조경 면적 비율 22.4%(법정 15%)

예상 추진 일정표

심의 및 허가 절차: 세부개발계획 팀

∟ 건축계획
정림건축종합건축사무소(박승홍 사장, 한홍섭 이사, 정구성 이사, 안용희 실장), 시상건축 디자인그룹.
∟ 도시계획
공간계획연구소, 큰길엔지니어링, 제일엔지니어링.
∟ 기술계획
세광엔지니어링, 크로스구조연구소 기술사무소, 정도설비, 정우종합기술, 솔토조경, 한국방재엔지니어링.

특별계획구역 세부개발계획: 마스터플랜(2002)

토지이용 계획

∟ 대지 분할 필요
사업전략상 호텔 유치를 위한 상업용도 부지 확보. 오피스텔 분할 매각 또는 분양을 위한 대지 분할 요구.
∟ 기부채납 합계 면적
(용도 변경 및 대지 분할 적용 후?) 3,411.7평.
∟ 삼각형 대지의 단점에 적극적으로 대응하여 각 코너에 중요 시설 배치

∟ 동서남북 각 진입부에 공지 확보. 동-서는 몰로 연결, 남-북은 공공보행로로 연결.
∟ 접근성
A 지상/지하 접근 가능한 주접근로
B 전체 부지의 메인 파사드
C 현재 환경 열악
D 보행자 위주로 녹지 및 공지 제공

배치 계획

∟ 대안 분석 요소
도시 가로 미관, 전체 계획의 균형, 각 동별 독립성, 매스간 충돌, 접근성 및 인지성, 삼각형 대지 단점 극복을 위한 앵커 도입(대안1이 적합하다고 판단)

배치도

동선 계획

∟ 차량 동선
고객 차량, 서비스 차량의 완벽한 동선 분리. 일방통행 체계. 주요 시설별 주차 동선 분리, 드롭-오프 공간 확보.
∟ 보행자 동선
[영등포역~영등포시장] 영등포 상권의 핵심 보행축, [문래역~양평로] 새로운 상업축, [보행자 우선도로] 경인로와 연계한 상업축 예상, [공공 보행통로] 사업 대지로 자연스러운 보행자 유도.

∟ 대지로의 접근
양평로에서의 주진입 공간 인지성 확보. 동-서 보행육교 형성. 남-북 공공 보행통로 형성. 모든 접도 구간에 보행자를 위한 진입공간 형성. 대중교통 이용자의 접근을 고려한 동선계획. 각 시설별 독립된 진입공간 및 로비 계획.

입면 계획

최고 높이 계획

메인 몰 단면 계획

공공보행통로 단면 계획

특별계획구역 세부개발계획: 건축계획

UED(Urban Entertainment Center)를 위한 node+loop 타입

∟ 자연스러운 고객 동선, 프로그램 간 지속성, 매장 효율 극대화, 유지관리 용이, 테마 유연성.
∟ 계획 주안점: 테마와 대지 형태에 적합한 몰 타입 선정. MD 전략에 효율적으로 대응할 수 있는 매장 규모. 내외부 주요 이벤트 공간의 효용성. 앵커 테넌트 유치로 중소 매장 상승효과 유도. 공공성과 사업성에 기여하는 공공보행통로 계획.

MD 전략

∟ 메인 앵커(anchor)
서점, 백화점, 영화관, 게임센터.
∟ 테마(node)
현대적 의미의 쇼핑 행위는 단순한 상품 판매뿐만 아니라 소비자의 유희적 욕구를 제공하는 의미를 내포. 테마는 소비자 만족을 통해 상업시설의 수준을 향상시키고 고객의 체류시간과 재방문률을 높임.

이벤트 공간 계획

∟ 소비자에게 다양한 문화적, 상업적 이벤트를 제공함으로써 상호 만족 추구.
∟ 전면광장, 이벤트홀, 하늘 정원은 문화상업성뿐 아니라 건물이 공공성에 기여할 수 있는 기회 제공.

공공보행통로 계획

∟ 대지의 남북을 관통하는 폭 10m 이상의 보행 통로.
∟ 영등포역과 청과물 시장을 연결하는 쾌적한 환경.
∟ 남측에 공공공간, 북단에 광장, 중앙에 홀 형성.

∟ 공공 편익에 기여, UEC 잠재고객 유입.
∟ 몰 서측 입구와 연계하여 멀티플렉스 영화관 등 심야 영업시설의 동선 역할.

백화점 리모델링 계획

∟ 주안점
도로 확폭에 따른 기존 건물 철거 규모 검토. 전체 컴플렉스 입구로서의 계획. 평면 재구성에 따른 수직동선 계획. 지하 주추장 철거 및 새 주차 계획. 신축 UEC와의 레벨 연결. 지하 상가에서의 진입공간 계획. 방사상 하부구조로 접근성 향상.

∟ 1.5m 철거안
각층 약 17평, 총 170평 감소. 구조체 및 설비 라인 변경 필요.
∟ 전면공지
기존 전면공개공지 확장 및 일부 필로티 설치. 옥외무대 설치 등 집객 행위 수용.

호텔 계획

∟ 주안점
기존 상업지역을 확장하여 호텔 입지(준공업지역 일부를 상업지역으로 변경). 백화점과 분리된 합리적인 차량동선 계획. 자유로운 디자인을 위한 적극적인 구조 계획. 

∟ 디자인 개념
동선의 흐름이 강한 북축 입면과 조화되는 조형. 시각적 환경이 좋은 북쪽으로 펼쳐지는 평면 계획. 객실부와 UEC가 각각 다른 언어로. 전체 UEC 동선축의 흐름에 순응하는 조형. 상부 객실 매스 흐름이 하부 UEC에 연관을 갖는 매스 계획.

멀티플렉스 영화관 계획

∟ 주안점
젊은 고객층 유치를 위한 앵커. 합리적인 진출입 동선. 경쟁력 있는 객석 규모. 운영시간을 고려한 위치 선정.
∟ 동선 구성
진입과 퇴출을 층간으로 분리함으로써 기능 상충 해소.

∟ 디자인 개념
단조로운 공간 구성 탈피. 진출입 공간에 다양한 파사드 구성으로 역동적인 공간 구성. 내부에서 외부로의 공간 확대로 UEC와 연관 관계 설정.

오피스 계획

∟ 주안점
컴플렉스 내 최고높이 건물로 랜드마크 역할. 높이제한 및 사선제한에 따른 계획 검토. 100m로 최고높이 제한 변경에 따른 대응.
∟ 상징성
측면 유리벽의 미래지향적 형태와 수직적 요소들로 강한 상승감 표현. 시각적 개방감 확보. 대지 북서측에 문화광장과 어울림광장에 인접.

할인매장 계획

∟ 주안점
지하에 대규모 매장 형성. 서비스 동선과 고객 동선 분리. 지하 공간의 쾌적성 확보. 피난 동선 계획. 영업 시간 차이에 따른 출입 동선. 선큰 진입을 통한 정면성 확보.

오피스텔 1, 2 계획

∟ 1의 주안점
오피스로 변경 가능한 단면(층고 4m) 계획. 임대 운영에 적합하게 단면적으로 UEC와 분리. 독립된 로비 및 코어. 임대 시장 분석을 통한 평면 유형 구성. 

∟ 2의 주안점
사업 구상에 적합한 필지 분할 규모 결정(분양시 토지소유권 해석의 난점, 분할 매각시 지구단위계획 변경 절차 수반). 보행자 우선도로에 적극적 공지 개념 도입. 독립필지 개발에 따른 합리적 주차 계획.

예상 공정표

특별계획구역 세부개발계획: 기본계획도면

평면도: 지상 1층 [쇼핑몰]

배치도

단면도

입면도

투시도

모형 사진

[상단 좌측, 하단 우측] 투시도 [상단 우측] 모형사진 [하단 좌측] 입면도

계획안 개발

2단계 스터디 자료
∟ 도시의 내부화
영등포 구역 내에 유형화된 가게와 거리와의 관계를 반영, 또 다른 거리로서의 몰 및 도시 공간의 연장으로서의 내부 입면 디자인에 적용하며 매인 스트리트 몰과 보조 스트리트의 분산적 배치로 임대 공간의 최대화와 디스플레이를 위한 공간적 연계 구축 및 단면적 공간의 연계를 통한 수직공원 및 공간을 창출한다.
∟ Path로서의 Mall
지하 통로와의 연계, 도시의 통로로서의 몰 시스템을 구축하여 Path와 Node의 관계를 명확히 할 수 있는 다양한 Hot Box를 제공하며, 순환체계의 다양한 형태화와 Hanging Object를 이용한 다양한 임대공간을 구축한다.
∟ 이벤트로서의 내부 광장
Path와 Node를 연계하는 내부광장을 제공하고, 이벤트 창출을 통한 소비자 사용확대를 유도 하여 내부의 열린 공간으로서의 역할을 부여한다.
∟ Landmark로서의 수직 오프닝
공간의 단면적 연계를 통한 수직 오프닝을 제공하고, 옥상공원과 UEC 시설의 연계를 통한 다양한 시설들을 제공하여, 수직 오프닝을 통한 공중 거리와 광장을 제공한다.

3단계 스터디 자료

4단계 스터디 자료(2007년 최종 계획안)
본격적인 프로젝트 진행을 위해 그 동안의 연구내용을 종합해 최종 계획 설계를 진행한다. 그 출발점은 UEC의 성격을 어떻게 볼 것인가이다.
∟ METROPOL
시설 전체가 거대도시의 축소판이 되어 도심 속을 걷는 듯한 느낌을 갖게 한다. 저층부 각각의 매스가 이용객에게 도시의 일부로 느껴지도록 일상적인 도시의 느낌을 구현하고 있다.
∟ COMMERCIAL BAND(결정안)
불규칙적으로 분절된 입면의 반복을 통해 도시적인 이미지를 살리고 UEC가 전체시설의 Base 역할을 하도록 한다. 반복적인 입면으로 광고에 대한 다양한 활용과 변형이 가능하다.
∟ URBAN WAVE
Digital Stream으로 연출되는 입면은 상업적 Message를 전달하면서 현대 도시인의 시간과 속도를 표현한다. UEC Mass에서 읽혀지는 강한 수평라인을 강조함으로서 Unique한 이미지를 형성한다.



MD 계획

수도권 제1의 Mall을 추구하는 것을 목표로 하는 본 프로젝트는 지상의 Landmark Mall이 동서쪽의 영화, 음악, 스포츠 등의 문화시설 클러스터와 남북쪽의 신 백화점의 고급 쇼핑을 통해 양방향으로 상호작용하며 시너지를 일으킨다. 지상에는 루프가든으로 대표되는 녹지와 지하에는 저렴한 가족 쇼핑 공간인 할인마트와 연결되어 부도심 문화의 탄생에 기여하는 복합 전문 Mall로서의 그 위치를 확고히 할 것이다. 할인마트는 크게 정보광장과 젊은층을 겨냥한 문화 공간, 그리고 가족동반 고객에게 알맞은 라이프 스타일 몰을 선사하며 남녀노소 누구나 365일 즐기고 배울 수 있는 신개념의 UELC(Urban Entertaining Lifestyle Center)를 형성할 것이다.

∟ Vertical MD 구성과 동선
TIMES SQUARE에서 적용된 System은 Linear Type과 Circuit Type의 복합이다. Linear Type은 상업시설에서 가장 기본적인 형태라고 할 수 있는데, 예를 들면 백화점과 영화관, Book Store와 같은 Main Anchor 시설을 양단에 두고 Retail Shop들이 선형적으로 구성되어있는 Type이다. Circuit Type은 대형복합시설에서 자주 사용되는 순환시스템으로 각종 Anchor 시설을 주요지점에 분산 배치하고 Retail Shop을 순환 배치시키는 Type이다. TIMES SQUARE는 동측의 기존 시설인 경방필 백화점과 서측에 할인점, Book Store, 영화관 등의 Main Anchor Tenant 시설을 양단에 두고 Retail Shop을 선형과 순환 배치를 복합적으로 적용하였다. 또한 저층부의 할인점과, 신세계 명품관, 영등포 지하상가에서의 자연스러운 고객동선은 분수효과를 기대할 수 있으며, 상층부의 목적동선인 영화관과 웨딩홀, 비어가든, 옥상조경은 샤워효과를 기대할 수 있는 Vertical MD 구성이다.
∟ 개발의 방향성 설정
동측 백화점과 서측 Main Anchor Tenant(Cluster 핵)를 연결하는 상업공간의 쾌적한 동선 확보와 개방감 확보 및 상층부로의 자연스러운 동선 확보, 각 Shop들의 인지성 확보를 위하여 계획하였다.
∟ TIMES SQUARE의 강점
일반적으로 Developer는 두 가지 유형이 있다. 첫 번째는 개발, 유치를 하여 이윤을 극대화 한 분양위주의 Developer. 두 번째는 개발, 유치, 운영, 시스템관리 등의 개발부터 사용 및 유지관리까지 책임지는 Developer의 유형이다. TIMES SQUARE는 100% 임대형 운영 시스템이다. 우리나라에서는 선례를 찾아볼 수 없는 Developer라고 할 수 있으며, 대형복합시설에서 하나의 모범적인 사례라 할 수 있겠다.

완공

백화점

호텔

오피스

영화관

아트리움

옥상정원

사진

타임스퀘어 전경

타임스퀘어 전경

자료 및 정보 출처

∟ 웹아카이브에 공개한 자료 및 정보의 원본(혹은 사본)에 접근할 수 있도록 출처를 밝힌다.
∟ 항목의 괄호 속 숫자는 정림건축 내부에서 관리하는 프로젝트 번호(프로젝트의 실행 시기나 자료의 생산 시점과 반드시 일치하지는 않음).
∟ 자료의 명칭은 검색 및 조회가 가능한 것으로 밝힘(해당 자료 원본의 명칭과 반드시 일치하지는 않음).
∟ 정림건축 내부 PR자료 준공 사진
∟ 《Junglim Works》(정림건축 연감집), 2010
http://junglim.com/works/design/313/view
http://junglim.com/works/cm/978/view